共有土地優購權之實務案例解析

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共有土地優購權之實務案例解析

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    建設公司、土地開發公司、不動產仲介、地政士看過來喔~

    案例01—共有人與買方串通,事先製造地上權人

    A建商看中土地欲購買,地主有甲乙丙3人,持份各1/3,其中有甲乙2人願意出售,但是建商擔心少數共有人行使優先購買權,便在簽立買賣契約之同 時,要求多數共有人設定地上權給B,嗣後丙果真於通知後15日內回函表示要購買;若地上權人B也同時行使優先承買權,此時土地應出售予何人?

    解答

    原本依照土地法第34條之1執行要點,地上權人之優購權優先於他共有人之優購權,故共有人本應將土地出售給地上權人。但是根據內政部87年9月9日台內地字第8778266號函,認為為避免損害少數共有人權益,兼顧共有人間權益之均衡,應認他共有人於此情形仍有優先承買權。且以本案例而言,地主甲乙與地上權人B間並無設定地上權之真意(尤其是地上權人B根本就沒有在該土地上興建建物之事實),而是單為履行買賣契約而通謀虛偽設定地上權,恐遭共有人丙主張,甲乙及B是以通謀虛偽意思表示之方式設定地上權,進而確認地上權人B之地上權不存在。

    案例02—共有人與買方串通,製造新的共有人為買方

    A建商看中土地欲購買,地主有甲乙丙丁4人,持份各1/4,其中有甲乙丙3人願意出售,丁開高價刁難,A建商擔心丁行使優先購買權,便由甲先贈與其持份的1/10(1/4×1/10=1/40)給B,再由多數地主出售給B,規避丁日後行使優先購買權之可能,試問A建商之規劃是否可行?

    解答

    A建商之規劃「不可行」,此種以多數決出售共有物全部給共有人之情形,他共有人還是有優先承買權。上開解釋是為了避免發生「部分共有人聯合以不相當之對價故意出售給共有人,作為規避他共有人優先購買權之手段」。另需注意者,依內政部101年2月1日內授中辦地字第1016650079號函示令,依土地法第34條之1第1項處分共有土地全部時,其買受人不得為同意出售之共有人之一,否則將有民法106條禁止自己代理或雙方代理之問題。

     

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