房屋買受人VS出賣人-發現買到的房屋有傾斜瑕疵,應如何求償

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房屋買受人VS出賣人-發現買到的房屋有傾斜瑕疵,應如何求償

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    房屋買受人VS出賣人-發現買到的房屋有傾斜瑕疵,應如何求償

    案號:台灣高等法院99年度上字第784號(類似成功案例:台灣台北地方法院97年度重訴字第93號、台灣士林地方法院100年重訴字第214號)

    案件經過:
    阿宏夫婦倆之前為了給小朋友一個優良的就學環境,特別四處尋覓新住處,最後屬意一間離市區不遠,生活機能健全的大樓入住。未料,阿宏夫婦在房屋辦理過戶完畢,並聯繫裝潢店家到府裝潢時,才經裝潢師傅告知,新買的房屋出現嚴重傾斜情形。阿宏將這件事情告知原屋主,原屋主乃表示瑕疵並非其造成,不願意賠償。此時,阿宏已經簽妥房屋買賣契約,並且如期給付全部購屋款,針對這種瑕疵究竟應該怎麼透過法律保障?

    關鍵法律分析: 一、發現買到有瑕疵的房屋時,下一步該怎麼作?
    買賣時常是買受人到最後拿到了東西後,才發現怎麼跟當初約定之品質,或是一般認為應具備的品質不相符,這在法律上泛稱為瑕疵。如本例中之阿宏,實際上也是等到房子都辦完過戶手續後,才經裝潢師傅告知房屋存有傾斜的瑕疵。而依照法律之規定,當買方一旦發現自己買到的東西具有瑕疵時,想要跟賣方請求減少價金,或是要解除契約時,原則上都需要在最初發現瑕疵時,即將該事實立即通知賣方,並且在通知後六個月內主張權利。本例阿宏就是在裝潢師傅告知房屋傾斜後,立刻寄發存證信函通知賣方,才能繼續在後續訴訟程序中請求減少價金。
    二、 買賣房屋的瑕疵到底是前手?前前手?還是最初起造人要負起責任?
    雖然在本例情形,原屋主表示傾斜並非其所造成,對於阿宏的損害不願意負責。但依照民法有關出賣人應向買方負責的規定,實際上並不要求出賣人應同時兼具造成瑕疵之人的身分。因此,縱使房屋的瑕疵並非原屋主本身所造成,原屋主針對出售有瑕疵的房屋給他人,仍然要負責。
    三、房屋因瑕疵減損之價值,究竟該如何認定?
    有關房屋傾斜程度的多寡,原則上都可透過專業技師按照一定工法及精密儀器測量出數值。但針對這樣傾斜數值,究竟會導致房屋在市場上減少多少價值,因涉及到市場、買賣雙方心理等複雜因素,即無法透過儀器測量得出。阿宏在訴訟一審中,雖然曾發文至不同單位,請求代為確認房屋因傾斜所造成之價值減少數額,但卻都因房屋無法以工程方式修復而無法獲得正面答覆,以致一審法院最後竟以仲介片面的說法作為減少價額的標準,阿宏對此無法認同。案經阿宏另委任本所律師上訴後,律師即按歷來承辦案件經驗,將本件委請民間不動產估價師核估出減價金額。因此,律師建議阿宏可在二審中彈性選擇數間民間不動產估價師單位,交由法院擇一作減價金額之評估。此部分主張後經法院支持,法院最終並以鑑價報告作為最後判決標準。

    案件發展結果:
    阿宏在第二審經採取律師建議之方案,並獲得二審法院判決之支持後,阿宏即如願向原屋主取回多給付之買賣價款以及在訴訟期間所生之利息。

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