有購買車位之住戶VS大樓其他住戶-到底有沒有分管契約存在?

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有購買車位之住戶VS大樓其他住戶-到底有沒有分管契約存在?

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    有購買車位之住戶VS大樓其他住戶-到底有沒有分管契約存在?

    案例:台灣高等法院99年度上易字第69號(台灣板橋地方法院93年度訴字第1797號)

    案件經過:
    小徐早年為喬遷新居,除承買大樓七樓其中一戶當做住家外,也多花了五十萬元一併買下位於大樓地下一樓的編號A停車位,以供自己出入停車使用。未料,在大樓其他住戶出售自己房屋給新屋主後,新屋主竟以自己沒有同意小徐使用A停車位為理由,向法院請求小徐不得再使用該停車位。小徐在房地及車位買賣價款均交付完畢,且已使用A停車位多年的情況下,仍受一審法院判決返還停車位之敗訴判決,深感錯愕。

    關鍵法律分析: 一、共有人間分管契約要生效,到底需不需要訂立書面?
    小徐雖然同為地下一樓的共有人,但要享有使用A停車位的合法權源,實際上仍應該先透過大樓全體共有人一起決定後,小徐的使用才算合法。而這種應該由全體共有人一起決定的行為,法律上稱為「分管契約」。分管契約之生效,並不以作成書面為必要。
    二、住戶間可否將建商當作連絡媒介,達成分管契約之約定?
    ㄧ審判決認為小徐不具有A停車位的使用權限,應該返還停車位,其最主要的理由就在於欠缺書面約定存在,法院無法從現有資料裡判斷是否有分管契約存在。案經上訴,待本所律師仔細詢問小徐後,即發現當初各住戶都是先與建商聯繫、溝通好後,才開始使用與自己住戶相對應的停車位。因此,律師便建議小徐,應該可以向二審法院主張本棟大樓的分管契約,雖然沒有書面存在,但實際上是由建商作為媒介向各共有人居中協調而成,並積極傳喚現為或曾為同棟大樓之住戶當證人,証明有此等事實之存在。此項主張後續也受到二審法院之採認,而改判小徐勝訴。

    案件發展結果:
    小徐在獲得二審勝訴判決確定可合法繼續使用A停車位後,就使用A停車位的情形,即未再受其他共有人之干涉,小徐重回平靜的生活。

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