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法律Q&A | 法拍實務(投標人看過來)

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  • 可以查看司法院的網站、金拍屋的網站、民間機構(如代標公司)的網站、各債權銀行的網站、法務部行政執行署的網站、各地方法院民事執行處公佈欄所張貼的公告資訊,其中最被信賴及普遍使用的主要當然還是司法院的網站。

  • 通常除了比較搶手的不動產在第一次拍賣可能就被買走以外,很多不動產在第一拍流標後都會進入第二拍(第一拍打八折)、第三拍(第二拍打八折)、公告應買(第三拍價格)或是特別變賣程序(第三拍打八折)。所以如果想撿便宜,又評估拍賣標的可能不會很快就被買走,那這時候「拍賣次數」當然是一個重要的參考數字囉!

  • 關於法拍物件的相關資訊(法拍房屋無法入內觀看)及其被拍賣的緣由(涉及點交是否順利)一般在法院強制執行的卷宗應該可以窺知一二,但是必須是債權人、債務人或是利害關係人才可以閱卷,一般投標者是無法閱卷的。所以若是看完拍賣公告後,想要進一步瞭解物件的資訊,例如:拍賣公告的「使用情形」有提到房屋內有承租人使用,但是沒有說到租期、租金等重要資訊,這時候可以前往法院閱覽「查封筆錄」,裡面可能就會有投標者想看的內容(如租賃條件、使用狀況、增建情形等)。

  • 建議仔細瞭解建物門牌、形式(公寓、電梯大樓或透天厝)、樓層(是否含頂加)、面積後,再搭配「拍賣次數」、「拍賣底價」一起考量,就會得出「一坪大概多少」這樣的民間估值結論,這樣一定會比較瞭解本次拍賣標的是否為投標人要鎖定的目標,畢竟標的本身的地段號條件、價金絕對是最重要的首要考量事項。值得注意的是,有的拍賣標的「有房屋沒有土地」,附表中雖然有記載地號土地,但那只是為了指明拍賣建物所座落的基地位置,土地本身並非該次拍賣的標的,千萬不要看到拍賣底價後以為撿到便宜,其實那是因為拍賣底價當中沒有包含土地價值的關係。

  • 投標前一定要調閱最新的建物、土地謄本,雖然拍賣公告上有記載如房屋基地持份、建物(陽台、雨遮)面積、建材等重要資訊,但是還有很多重要訊息要依靠閱讀謄本來瞭解。例如:1、拍賣公告沒有提到法拍房屋附有一個停車位,但是調閱建物謄本以後,發現居然有附一個停車位。2、拍賣公告漏記建物共有部分,但是調閱謄本後,可以看到建物共有部分(也就是公設,如管理室、梯廳、樓梯、電機室....等)的面積及該戶持份。其他如調閱建物成果圖可以進一步瞭解建物的格局、調閱地籍圖可以瞭解建物座落基地的地點及位置、調查鄰近相似物件之實價登陸情形,可以評估物件底價是否合理以及作為斟酌投標金額的參考,這些都是投標人決定是否投標的重要事前功課。

  • 這時候債務人只是共有人之一,建物拍賣後是不點交的,也就是拍定人雖然買到「持份」,但卻無法入住、出租,甚至想要轉手出賣時也乏人問津。這樣的拍賣標的,一方面因為無法實際運用或出售獲利,一方面因為共有人可以行使優先購買權,所以除了法拍老手或專業人士以外,很少有人會去投標。

  • 拍賣公告記載「點交」,一般代表買到以後可以順利進出使用不動產;反之,記載「不點交」則代表法院不負責點交,買方必須等到可以點交之時期(例如租期到了)或是自行想辦法(訴訟或與使用人協商等)。除了法拍老手或專業人士以外,也比較少人會去投標「不點交」之物件。

  • 「使用情形」是記載一些房屋、土地的使用現況(如債務人家屬居住使用中、承租人使用中)、拍定後不點交的原因(如租期尚未到期、拍賣標的僅為持份)、停車位情形以及法拍房屋是違建(未經保存登記建物)等。這些有助於讓投標人評估「點交」與「不點交」的相關問題。

  • 光是紙上作業可是不夠的,看過基本資料以後,應該要實地去現場觀察法拍屋的外觀、公設、周圍環境(是否有墳墓、高壓電塔、葬儀社、廟宇等)、交通狀況及生活機能。到了現場也可透過請教大樓管理員、鄰居,瞭解法拍屋的使用現狀、格局、管理費行情及是否裝潢等重要資訊。

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